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观察丨昔日“供地大户”通州区,为什么“不敢”卖地了?

发表于 2022-7-27 09:28:05 | 显示全部楼层 | 复制链接 IP属地:江苏省南通市

7月20日南通第二轮集中土拍中,通州区仅1宗先锋地块底价成交,这也是2022年通州区出让的第3宗地块。

作为2021年土地成交宗数、成交面积最大的区域,今年的通州区为何如此“吝啬”?

据笔者不完全统计,2021年至今,通州区共计成功出让24宗重点涉宅地块,出让土地面积超130万方,成交总金额超190亿元



目前,已开盘仅6宗,剩余18宗未开盘地块中,4宗拿地已超1年,其中最久已有18个月。

并且,从去年7月首轮集中土拍结束后,通州土地市场再无品牌房企问津,7月以后成交的15宗地块,也只有1宗产生溢价。

从上面的数据中,我们也能大致猜到,为何昔日的“供地大户”通州区,在这一轮土拍中如此“低调”。

No.1
金沙湾:买房吧!别逼我求你!

就区域分布来看,24宗地块中,14宗位于通州城区,10宗位于乡镇板块,具体如下:


可以看到,金沙湾板块的地块数量、土地面积、拿地金额均为最高,且6宗地块目前均未开盘,板块去化压力之大可以想见

2019年底,在通州区“城市南拓”发展战略下,金沙湾新区横空出世。一系列概念、规划让这个新板块成为彼时的置业热点,区域内的万科时代之光、万科时光映翠、绿地江海图都是当时的抢手热盘。

然而,随着南通楼市热度急转直下,这个依靠“潜力”崛起的新区,首当其冲面临考验。

△地块大致位置示意图

目前,仅去年7月拿地的万科燕语光年计划近期首开,其余5宗地块拿地已有半年却不见动静。

其实,万科燕语光从去年12月开始就相继公开临时展厅和示范区,也一直吹风“开盘在即”,迟迟未开明显与整个板块去化压力大有关。

当然,作为待入市地块中,唯一由品牌房企拿地,且位置相对优越,又有时代之光和时光映翠“珠玉在前”,万科燕语光年的竞争力还是明显强于其他项目的。

但问题还是在于,在置业需求已经释放过一波后,在市场大环境尚未明朗的前提下,此刻想要并敢于在“潜力板块”买房的人,在哪里?

No.2
平潮:卖不动房?继续卖地!

其实,与金沙湾新区“命运”相似的板块还不少,比如昔日“黑马”平潮高铁新城。

但高铁新城似乎还是位“孤勇者”,在今年4月首轮供地中还拿出了两宗地块,虽然都是本土城投底价摘牌。

据不完全统计,近5年内,平潮板块先后出让8宗重点涉宅地块,共计土地面积超43万方

尤其2020年,卓越、龙湖、融创相继落子,楼面价接连破万,平潮板块置业热度攀升,投资客闻风而来。


然而,在大环境趋冷、疫情阻断外来投资客等多重因素的影响下,高铁新城也逃不开“高开低走”的命运。

去年2月,盛和&融创联手斩获“地王”R2021-001地块,本以为是火爆起点,谁知竟是落幕,自此之后成交的3宗地块,均由城投“托底”。

目前,板块在售新房项目包括卓越华耀时代、弘阳大唐时光峯汇、龙湖璟宸府、融创盛和潮启未来等,因去化压力实在大,各项目也推出较大优惠,折后最低约1.4万/㎡,而平潮新房价格最高时近2万/㎡

从2021年下半年开始,这个昔日“黑马”热度骤降,甚至一度陷入停工、封盘风波,整个板块已处于“供过于求”的状态,而这种局面明显还将继续。

No.3
城投:要我“托底”还要我“品质”?

上述24宗地块的竞得人,16宗为本土房企,7宗为全国性房企,1宗为品牌房企&本土房企联合拿地。

全国性房企包括万科、建发、龙湖、碧桂园、融创、圆融和中梁。其中,建发和圆融为国企,万科为国资背景混合所有制企业,龙湖、碧桂园、融创、中梁为民营房企。

这之中,中梁以超175%高溢价竞得的西亭R2021-002地块,拿地近18个月,依旧深陷“开盘难”。

再看16宗本土房企摘牌地块,10宗为城投,6宗为本土民企。其中,南通神辉置业以一己之力揽下7宗、约33万方涉宅地,斥资约49亿元。目前,这7宗地块均未开始动作。


可以看出,背靠通州区人民政府的神辉置业,为了通州的土拍市场真的很努力。


不过,其位于南山湖板块的神辉上麟府项目,却在近期因质量问题深陷舆论风暴。


△图源网络

不可否认,城投公司的知名度、认可度、操盘能力相较品牌房企确实存在一定差距,但不论是主动谋求市场化转型,还是被动承担“托底”重任,手握7宗地块的神辉置业,理应注重产品品质与口碑积累。

通州人居水平的提升本就任重道远,如果连本土房企都带头“摆烂”,那购房者又该相信谁?通州楼市的信心又该如何恢复?

No.4

土地市场明显“降温”,新房市场也难有“波澜”。虽然今年4月、5月通州区接连出台购房补贴政策,但因大环境持续低迷、购房者信心不足、配套利好难落实等原因,通州楼市还是没能“热”起来。

在这样的形势下,“压力山大”的开发商们不得不放缓了节奏。据了解,万科燕语光年将于近期首开;圆融璟悦预计8月中下旬首开;历经“退地”风波的长润R2021-034地块已动工,预计9月入市;其余地块何时动作,笔者将持续关注。

(原标题为《观察丨昔日“供地大户”通州区,为什么“不敢”卖地了?》)
来源:南通楼市参考

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